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段階金利住宅ローンは要注意!

段階金利とは公庫の住宅ローンで昭和57年から平成17年まで採用されていた方式で、最初の10年間と11年目以降返済終了までの間の金利が異なるものです。

10年目までの金利を「基準金利」、11年目以降に上昇する金利を「段階金利」といいます。

そして問題は段階金利は割高ということなのです。


 

11年目以降の段階金利は4%となっているものが多く、現在の長期固定金利の住宅ローンよりもかなり不利になります。

そのため、最近では借り換えをする人が急増しています。 最近では平成9年〜10年頃に借りた人が段階金利が近づくにしたがって次々と民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなっています。

ちなみに、平成9年の基準金利は約3%で段階金利は4%です。民間金融機関の現在(2007年4月)の長期固定金利が2%台であることを考えると、返済総額にかなりの違いがでてしまうわけです。

この段階金利という制度はすでに廃止されていますが、廃止前にこのタイプのローンを借りてしまった人は、早急に借り換えを検討したほうがいいでしょう。

具体的な見直し(借り換え)の方法ですが、いくつかのパターンがあります。

まず、段階金利がせまっている人やすでに段階金利に突入してしまった人は、すぐにでも民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなうべきです。

今後住宅ローン金利は上昇することが予想されるため、はやければはやいほど低金利で長期固定金利の住宅ローンへ借り換えることが可能です。

まだ借りて間もない人の場合は、基準金利や今後の経済見通しによって借り換えに対するアプローチが変わります。

まず、現在契約している住宅ローンの基準金利が現在の長期固定金利よりも高い場合ですが、このような方は、すぐに低利の長期固定金利ローンに借り換えたほうがいいでしょう。

長期固定金利が上昇する前にはやめに借り換えを実施するべきです。

現在契約している住宅ローンの基準金利が現在の長期固定金利よりも安い場合には、すぐには借り換えをおこなわずに内入れや毎月の返済額を増額して低金利のうちに返済を加速させるという選択肢もあります。

たとえば平成13年の7月ごろには基準金利2.5%という超低金利で住宅ローンを組むことができました。

この低利の間に内いれ(繰上げ返済)をおこなったり、返済額を増額して借入金残高をできるだけ減らしておき、4%に金利が上昇する11年目に突入する直前に長期固定金利に借り換えるわけです。

ただしこの方法にもリスクがあります。それは長期固定金利が速いペースで上昇した場合です。現在は長期固定金利が2%台ですが、あと数年後もこの水準である保証はどこにもありません。

むしろ、今後の上昇が予想される現状ではあまり借り換えを先延ばしにするのは賢い選択とは言えないかもしれません。

このやり方を選択される場合には長期固定金利をまめにウォッチして、金利が上昇し始めたら段階金利に切り替わるまでまだ時間があったとしてもすぐに借り換えを行なうという判断が必要になるでしょう。

いずれにせよ、長期固定金利が4%を下回る水準である限り、段階金利で借りた人は借り換えを検討したほうが得であるといえます。

 

>>住宅ローン変動金利と未払い利息

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