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住宅ローン変動金利と未払い利息

変動金利は、最も一般的な住宅ローン金利タイプのひとつです。

長期固定金利よりも低利で借りることができるのが特徴ですが、金利上昇局面においては利息が急速に増加し、返済総額が雪だるま式に増加し、未払い利息が発生するというリスクもあります。

住宅ローン金利は年2回程度の見直し時に市場金利の変動を反映させて決定されます。変更された場合でも5年間は返済額は変わらないのが特徴で、その間は、返済額に占める利息分の割合が増えて元金分の割合が減少します。6年目になるとその時の金利で次の5年間の返済額が算出されます。



この方式では、金利が下降する局面においては下降分を元金部分に充当して住宅ローン残額返済を加速することができますが、上昇局面では住宅ローン残額が急増し未払い利息が発生してしまうため、長い期間で多額の住宅ローンを組むには適していません。

未払い利息とは、金利見直しによって金利が上昇した結果、月々の住宅ローン返済額では毎月の利息分を支払い切れない場合に発生します。

変動金利の住宅ローンでは利息が上昇しても5年間は住宅ローン返済額が増額されません。

結果として返済額に占める利息の割合が100%となってしまい、それでも毎月の利息を返しきれずに支払っていない利息がどんどん積み上がってしまう・・・つまり未払い利息が発生してしまう可能性があるのです。

毎6年目以降には住宅ローン月次返済額が増額されますが、その場合でも旧返済額の1.25倍までが上限という制約があるため元金がほとんど減らない場合もあるわけです。

このように変動金利の住宅ローンは、金利上昇局面では非常にリスクの高い借り入れ方法であるといえるでしょう。

住宅ローン返済期間が比較的短期で住宅ローン総額も多くないような場合であれば、変動金利は長期固定金利よりも低利で借入が可能ですから利用するのもよいと思います。

しかし、金額が大きく期間が長期にわたるような借入では、1%の金利上昇は数百万円以上の利息増額を意味します。

現在のような超低金利局面では、今後住宅ローン金利は上がりこそすれ下がることは考えにくいため、このような状況で変動金利の住宅ローンを選択するのはあまりおすすめできません。

もし現在利用している住宅ローンが変動金利の場合には、金利が上昇する前に長期固定金利の住宅ローンに借り換えたほうがいいでしょう。



 

>>超低金利住宅ローンは危ない

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