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買い替え住宅ローンの活用

「借り換えローン」ではなく、「買い替えローン」を活用するという方法もあります。

買い替えローンとは、現在住んでいるマイホームを売却してあたらしいマイホームを購入する場合に利用する住宅ローンで、現在の住宅ローンを一括で完済してしまって新たに住宅ローンを組みなおすことをいいます。

現在の住宅ローンの完済には、売却代金や預貯金を充当したり、場合によっては完済に必要な資金を新しくローンで調達したりします。(オーバーローン)

買い替えローンのメリットは、低金利の住宅ローンへ借り換えると同時に新しい住宅に住めるという点ですが、地価の下落局面では売却損が発生するというデメリットもあります。

2007年現在、地価が下げ止まった地域と、まだまだ下落傾向にある地域がはっきりわかれてきました。もし現在の住宅が地価上昇傾向にあるエリアにお住まいの方や、取得時に比べて現在のマイホームの時価があまり下落していない方などは買い替えローンを検討されてもよいのではないでしょうか。

買い替えローンを利用する場合にもっとも気をつけなければ成らないのがタイミングです。

買い替えローンでは、抵当権の抹消・新規設定と、物件の売却・購入をスムーズにおこなう必要があります。たとえば、物件を売却したのに抵当権の処理が遅れたために売り主の債務不履行となってしまうようなケースもありえるのです。

そのため、金融機関や不動産業者との連携が重要で、あらかじめ調整しておく必要があります。特に現在公庫ローンを利用されている方は注意してください。公庫はお役所仕事なので民間金融機関の場合と違って抹消書類の準備等がスムーズにいかない場合がよく見受けられます。

物件の売買タイミングも、まず現住宅の売りを先行させるか、それとも新住宅の買いを先行させるかで状況は大きく変わります。

住宅の売りを先行させる場合は、売却価格を新住宅の購入資金にあてることができるので資金計画が立てやすいメリットがある一方、仮住まいの手配が必要になったり、新居をできるだけ早く見つける必要があるというデメリットも考慮する必要があります。

住宅の買いを先行させると、新居をじっくりと探すことができる一方で、購入物件と売却物件のローンが重なってしまうことによって、資金余力がない場合には現住宅の売却を急がなければならない状況が発生してしまいます。

場合によっては希望売却額を大きく下回る価格で手放すことになるかもしれません。

このように、買い替えをする場合には、ローンの切り替えと物件の売買のタイミングが非常に重要になりますので、計画段階から十分な調査と調整をおこなうようにしましょう。

また、現在利用中の住宅ローンを完済するにあたり、オーバーローンを利用するケースもあるでしょう。

オーバーローンとは、新住宅の購入資金以上の金額を借りて、それを旧住宅ローンの完済にあてることをいいます。

つまり、物件に売却損が発生していて完済に必要な現金が足りない場合に、それを新しく組む住宅ローンから調達するというやり方です。

いずれにせよ、新規や借り換えの場合と異なり、金融機関との十分な打ち合わせが必要になりますので、買い替えを検討されている方は、まずは金融機関の担当者に相談してみてください。


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