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変動金利と固定金利

住宅ローンの金利には、

・変動金利
・上限金利付き変動金利
・固定金利
・固定金利期間選択型

の4タイプがあります。

 

 

 

順番に解説していきましょう。

<変動金利>

最も一般的な住宅ローン金利型のひとつです。
長期固定金利よりも低い金利で借りることができるのが特徴ですが、金利上昇局面においては利息が急速に増加し、返済総額が雪だるま式に増加し、未払い利息が発生するというリスクもあります。

金利は年2回程度の見直し時に市場金利の変動を反映させて決定されます。金利が変更された場合でも5年間は返済額は変わらないのが特徴で、その間は、返済額に占める利息分の割合が増えて元金分の割合が減少します。6年目になるとその時の金利で次の5年間の返済額が算出されます。

この方式では、金利が下降する局面においては金利下降分を元金部分に充当して返済を加速することができますが、金利の上昇局面では返済総額が急増し未払い利息が発生してしまうため、長い返済期間で多額のローンを組むには適していません。

未払い利息とは、金利見直しによって金利が上昇した結果、月々の返済額では毎月の利息分を支払い切れない場合に発生します。変動金利のローンでは利息が上昇しても5年間は返済額が増額されません。結果として返済額に占める利息の割合が100%となってしまい、それでも毎月の利息を返済しきれずに支払っていない利息がどんどん積み上がってしまう・・・つまり未払い利息が発生してしまう可能性があるのです。

毎6年目以降には月々返済額が増額されますが、その場合でも旧返済額の1.25倍までが上限という制約があるため元金がほとんど減らない場合もあるわけです。

このように金利上昇局面では変動金利は非常にリスキーな借り入れ方法といえるでしょう。返済期間が比較的短期で金額も多くないような場合には、長期固定金利よりも低利で借入が可能ですから変動金利を利用するのもよいでしょう。

しかし、金額が大きく返済が長期にわたる借入では、1%の金利上昇は数百万円以上の利息増額を意味します。現在のような超低金利局面では今後金利は上がりこそすれ下がることは考えにくいため、このような状況で変動金利の住宅ローンを選択するのはあまりおすすめできません。

<上限金利付き変動金利>

キャップローンともいいます。上限となる金利(キャップ)が設定された変動金利型ローンで、金利の急上昇局面でも上限以上にはならないためリスクは限定されます。

しかし、上限金利がある分だけ通常の変動金利ローンよりも金利が高く設定されており、リスクとリターンの観点からはそれほど意味があるとはいえないでしょう。変動金利と固定金利の中間にある商品といえるかもしれません。

いずれにせよ金利上昇が予測される局面において選択するべき金利タイプではありません。

<固定金利>

全期間の金利があらかじめ定めれれているタイプのローンで、「全期間一定」のものと「段階金利」のものに分けられます。段階金利とは途中で金利が変わるタイプのもので、変更後の金利は4%程度が一般的です。このタイプの金利でローンを組んでいる人は、長期固定でより低金利の住宅ローンに借り換えをしたほうがよいでしょう。

固定金利の商品で代表的なものは「フラット35」です。これは公的ローンと民間ローンの中間的な存在で、公庫ローンの廃止にともなって受け皿として設定されたものです。窓口となる金融機関によって金利が異なるのが特徴で保証料は無料です。

現在のような低金利経済で、今後金利の上昇が予想されるような状況では、住宅ローンは長期固定金利を選択するべきです。すでに長期金利は上昇の兆しがみえますので、借り換えを検討される方や新規に住宅ローン契約を検討されている方ははやめに申込をしたほうがよいでしょう。

<固定金利期間選択型>

これは一定期間だけ固定金利というローンのタイプで、固定期間が長いほど金利が高くなるという特徴があります。固定期間が終了した後は、申し出がなければそのまま変動金利に変わるのが一般的ですが、期間終了前に申し出ることでふたたび固定金利期間選択型を選択できる場合もあります。

契約内容が複雑で、申し出がないと変動金利になってしまうなど不便な点も多く、長期固定金利と比べてメリットがあるとはいえないでしょう。


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